RISK AND COUNTERMEASURES

アパート経営のリスクと対策
アパート経営のリスク・落とし穴
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収益に直結する空室リスクに注意！

アパートを経営する上で、もっとも回避しなくてはならないリスク。それは空室リスクです。空室状態は家賃収入を生まないため、収益に直結する重要な問題となります。収入源を絶たれることでローン返済や管理費用、固定資産税を自腹で工面しなくてはならないことも。リスク回避のご相談はコンシェルジュAPにお任せください。
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COUNTERMEASURE

対策
空室リスクへの対策とは？
空室リスクを回避するためにもっとも有効な方法は、入居者様に支持されるアパートづくりを行なうことです。多くの方々が住んでみたい、長く住み続けたいと思う環境を実現すれば、必然的に空室状態を防ぐことが可能となります。そのための方法を1つずつ、状況に合わせて考えていくことが大切なポイントです。
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お問い合わせ

メールもしくはお電話でお問い合わせください。
お客様のご都合に合わせて、ご相談、お見積もりをさせていただきます。
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ニーズに合わせた
立地選び

アパート経営で大切なのは、入念な市場調査とマーケティングにより、入居者様のニーズに合わせた物件づくりを行なうことです。主要都市からのアクセス、駅からの距離、生活環境の利便性など、さまざまなメリットのある環境であれば、経営状態はより安定させられます。しかし、こうした情報の収集は個人には難しく、プロへのご相談が不可欠です。お困りの際はお気軽に、岩手県盛岡市のコンシェルジュAPまでご連絡を。
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デザイン性の高さ

デザイン性の高さも見逃せないポイントの1つ。狭小地や変形地であっても土地の状況に合わせて作られた、デザイナーズアパートなどは根強い人気を誇っています。他との差別化を図った、オリジナル性を重視する方も少なくありません。入居率維持のためには、アパートのデザイン性も決して手を抜けない重要事項です。
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設備の充実度

バス・トイレ別、独立洗面台、シャワー式洗浄便座、ウォークインクローゼットなど、設備に関しては入居者様それぞれに、こだわりのポイントがあります。すべての方々の希望に沿うことは不可能ですが、その内いくつ対応できるかを考えていきましょう。むやみに設備を充実させすぎると投資コストがかさむため、必ずしもメリットばかりではありません。
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万全の管理体制

入居率の高さを安定して維持するためには、長期間に渡って入居を継続してもらうことも大事です。そのためには管理業務や家賃回収、建物のメンテナンス等の管理体制が整っていなくては、入居者様の満足度を維持することができません。管理体制についての見直しもしっかりと行なっておきましょう。
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金銭面における保証

アパート経営では初回満室保証や地盤保証、家賃滞納保証、住宅瑕疵担保責任保険などのさまざまな金銭面における保証が用意されています。特に初回満室保証や家賃滞納保証は、空室対策の上でも重要なポイントとなりますので、あらかじめ確認しておきましょう。保証内容は各社異なりますので、事前のリサーチが大きくものをいいます。
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金利の上昇に伴うリスク

アパートを経営する場合、多くのオーナー様は変動金利方式のローンを利用して、建物を建てておられることでしょう。変動金利は金利が上昇するに伴って、利息の支払額が増大する点がデメリットです。デフレ経済下の超低金利時代を抜けた今、今後の金利上昇におけるリスクを見つめ、それを見越した対策が必要となります。
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対策①
イールドギャップを指標に！
イールドギャップとは物件の利回り（年間家賃収入÷物件価格）から、借入金に発生する金利を引いたもののことです。金利上昇リスクを考える際には、このイールドギャップを指標に物件を購入するこで、リスク回避に大きな効果を発揮します。アパート経営をお考えのオーナー様は覚えておかれることをおすすめします。

投資に使った自己資金に対するリターン比率

1000万円で購入した物件の年間家賃収入が100万円だった場合、地回りは10%です。資金を金利3%で借りていれば、地回りの10%から3%を引いた7%（70万円）がイールドギャップとなります。この時、購入資金の内400万円が自己資金であれば、投資利益率（投資に使った自己資金に対するリターン比率）は17.5%です。これをROIといい、イールドギャップが高いほどROIも高くなります。

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対策②

先を見越したキャッシュフローを

日本では長きに渡り超低金利時代が継続していましたが、アベノミクスなどの影響もあり、近年は今後の金利上昇が予想される状況へと、大きく変わりつつあります。金利上昇によるローン返済額の増大は、アパート経営にとって大きなリスクですので、上昇するパーセンテージによってどのようにキャッシュフローが動いていくのか、先を見越した計算を行なっておくことが重要です。

うつくしい森で飾られたモリーオ市

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あのイーハトーヴォのすきとおった風、夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森です。夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森です。あのイーハトーヴォのすきとおった風、夏でも底に冷たさをもつ青いそら。夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森です。

あのイーハトーヴォのすきとおった風、夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森です。夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森です。あのイーハトーヴォのすきとおった風、夏でも底に冷たさをもつ青いそら。

夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森です。

資金調達を固定金利によって行なう

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固定金利は金利の変動による影響を受けないため、金利リスクを回避するには効果的です。ただし、同条件でローンを借りる場合、変動金利よりも高い金利設定になってしまいます。

ローンの割合を可能な限り抑える

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リスクを避けるためにはローンの割合、すなわち借入金額を可能な限り抑えるというのも大切です。本来600万円予定のところを400万円にすれば、大きく金利リスクを低減できます。
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家賃滞納におけるリスク

入居者様の家賃滞納も、アパート経営にはつきもののリスクの1つです。家賃滞納はいうまでもなく収入に直結する問題ですので、リスクへの対策はじゅうぶんに考えておかなくてはなりません。場合によってはローンの返済に支障を及ぼしてしまうこともあります。計画的なマネジメントでリスクを回避できるよう努めましょう。
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対策
家賃滞納保障制度を活用しましょう
家賃滞納リスクを回避する有効な手段として、家賃滞納保障制度の活用があります。保証会社と契約することで、万一家賃滞納が発生した場合は、全額保証されるというサービスです。月々家賃の4～5%程度を支払う必要がありますが、リスク軽減のためにはかなり効果的といえるでしょう。ご検討の際はお気軽にコンシェルジュAPへお問い合わせください。しっかりとサポートさせていただきます。

家賃滞納保証サービス

トラブルの仲介等のサポートも
家賃滞納保証サービスは、滞納時の保証だけでなく、入居者様への催促を代わりに行なってくれたり、万一トラブル等に発展した場合は仲介を行なってくれたりもします。こうした保証会社のサービスは会社によって多岐にわたりますので、入念なリサーチの上、信頼できる保証会社を見つけることも大切です。それにより、家賃滞納におけるリスク対策は、さらに万全なものとなるでしょう。


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土地・建物の安全面に関するリスク

地震や火災、台風などの自然災害によって発生するリスクも忘れてはなりません。単純に建物が破損した場合の金銭的被害や、修理に要する費用等のリスクだけでなく、その間は入居者様からの家賃収入が得られなくなる場合もあります。特に日本は地震大国ですので、各種保険への加入や耐震性への配慮が必要不可欠です。
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対策①

あのイーハトーヴォのすきとおった風、夏でも底に冷たさをもつ青。

夏でもそこに冷たさをもつ青いそら、うつくしい森です。
あのイーハトーヴォのすきとおった風、夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森で飾られたモリーオ市、郊外のぎらぎらひかる草の波。
あのイーハトーヴォのすきとおった風、夏でも底に冷たさをもつ青いそら、うつくしい森で飾られたモリーオ市、郊外のぎらぎらひかる草の波。

地盤や築年数をしっかりと確認

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地震への対策として重要なのは、土地の地盤や建物の耐震性をしっかりとチェックしておくことです。たとえば新耐震基準が定められたのは1981年ですので、それ以前と以降では建物の耐震性に大きな違いがあることが考えられます。地盤においても、事前の地盤調査や改良工事がきちんと行なわれているか、保証がなされているかどうかを基準に確認しましょう。
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対策②
各種保険は確実に加入しておきましょう
災害リスクを回避・低減させるためには、各種保険への加入が必須です。住宅火災保険や住宅総合保険、地震保険などの代表的な保険には、確実に加入しておくことをおすすめいたします。また、火災は住宅火災保険によって補償されますが、台風等による水害は補償されないため、住宅総合保険への加入も併せてご検討ください。もちろん、地震の多い日本において地震保険は決して外せません。

保険対象
住宅火災保険
住宅総合保険
地震保険
火災・落雷・ガス爆発等の破裂
火災・落雷・ガス爆発等の破裂
地震による火災・延焼等
風災・水災・雪災・ひょう災
風災・水災・雪災・ひょう災
地震による倒壊
住宅火災保険
自動車の飛び込み等による飛来落下・衝突
火山の噴火による損壊
落下・衝突
津波による流出
給排水設備等における水漏れ
地震による埋没
騒じょう等による破壊や盗難
など
など